Θέμα: Φορολογητέα αξία στο φ.μ.α. σε μεταγραφή απόφασης της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων του άρθρου 1 του ν. 1644/1986.
Σε απάντηση της από 8-6-2012 αίτησής σας, σχετικά με το ανωτέρω θέμα, σας γνωρίζουμε τα εξής:
1. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1644/1986 ανατέθηκε στην Επιτροπή Απαλλοτριώσεων Θεσ/νίκης το έργο της οριστικής παραχώρησης των εκτάσεων του αγροκτήματος «Νέο Κορδελιό» του Νομού Θεσ/νίκης στους προσωρινούς κληρούχους-πρόσφυγες και τους διαδόχους αυτών με τις προϋποθέσεις του νόμου. Επίσης, με τις διατάξεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου 1 του ανωτέρω νόμου ορίζεται ότι οι μεταβιβάσεις εκτάσεων της περιοχής αυτής που έγιναν από τους προσωρινούς κληρούχους ή τους κληρονόμους τους (πριν από την οριστική διανομή του αγροκτήματος) κυρώνονται με απόφαση της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων. Ειδικότερα, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι οι οριστικές αποφάσεις της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων, με τις οποίες κυρώνονται προσύμφωνα μεταβίβασης ακινήτων που έγιναν με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή με ιδιωτικό έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, αποτελούν τίτλο κυριότητας δεκτικό μεταγραφής (άρθρο 1 παρ. 5 εδ. γ΄ ν. 1644/1986). Περαιτέρω, με βάση τη με αριθ. πρωτ. 1145/48016/24-5-2012 απάντηση της Δ/νσης Πολιτικής Γης του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων γίνεται δεκτό ότι ως χρόνος μεταβίβασης της κυριότητας του ακινήτου στις ανωτέρω περιπτώσεις θα πρέπει να θεωρείται ο χρόνος υπογραφής του εν λόγω προσυμφώνου, στον οποίο ανατρέχει ρητά και η σχετική απόφαση της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων, η οποία επικύρωσε το προσύμφωνο, όπως άλλωστε ισχύει κατ’ αναλογία και στις περιπτώσεις επικύρωσης ανώμαλων δικαιοπραξιών του άρθρου 15 του ν.δ. 3958/1959.
2. Με τις διατάξεις του άρθρου 15 του ν.δ. 3958/1959 προβλέπεται ειδική διαδικασία επικύρωσης, με απόφαση του κατά τόπο αρμόδιου Ειρηνοδίκη, των μεταβιβάσεων με αντάλλαγμα γεωργικών κλήρων, οικοπέδων ή οικημάτων που είχαν παραχωρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις της εποικιστικής νομοθεσίας και είχαν γίνει με ιδιωτικό έγγραφο κατά παράβαση της νομοθεσίας αυτής (ανώμαλες δικαιοπραξίες). Η επικύρωση συντελείται με αίτηση του ενδιαφερόμενου στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο και ανατρέχει στο χρόνο υπογραφής του σχετικού εγγράφου, η δε σχετική απόφαση, όταν καταστεί τελεσίδικη, αποτελεί τίτλο κυριότητας ο οποίος μεταγράφεται. Μεταξύ των προβλεπόμενων δικαιολογητικών που απαιτούνται για την υποβολή της ανωτέρω αίτησης για την επικύρωση είναι και το αντίγραφο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων (β.δ. 13.9/6.10.1959 «περί καθορισμού των απαιτουμένων δικαιολογητικών κ.λπ.»). Με τις διατάξεις δε των παρ. 1 και 2 του άρθρου 12 του ν. 634/1977 ορίζεται ότι σε περιπτώσεις επικύρωσης ανώμαλων δικαιοπραξιών του ν.δ. 3958/1959 καθώς επίσης και «επί μεταβιβάσεως κλήρων, παραχωρηθέντων κατά τας διατάξεις της εποικιστικής εν γένει νομοθεσίας, εις εκτέλεσιν προσυμφώνου καταρτισθέντος μέχρι της δημοσιεύσεως του παρόντος» ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας (ή της αντικειμενικής, κατά περίπτωση, εφόσον εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα στην περιοχή) που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο υποβολής της οικείας δήλωσης, μειωμένης κατά την αξία των επ’ αυτού φυτειών, κτισμάτων και λοιπών βελτιώσεων του εδάφους, και καταβάλλεται σε πέντε ισόποσες ετήσιες άτοκες δόσεις από τον εκ προσυμφώνου αγοραστή ή τον αιτούμενο την επικύρωση, εφόσον η δήλωση υποβληθεί εντός της προβλεφθείσας προθεσμίας. Επίσης, σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 31 του ν. 4061/2012 (ΦΕΚ 66 Α΄/22-3-2012) η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 12 του ν. 634/1977 για την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α. στις περιπτώσεις επικύρωσης ανώμαλων δικαιοπραξιών παρατάθηκε από τότε που έληξε και για πέντε (5) ακόμα έτη από τη δημοσίευση του νόμου αυτού (22-3-2017).
3. Από τα πραγματικά περιστατικά της αίτησής σας προκύπτει ότι, στο πλαίσιο της διαδικασίας κτηματογράφησης στην περιοχή του …………………., διαπιστώθηκε ότι σε πολλές περιπτώσεις δεν έχουν μεταγραφεί οι οριστικές αποφάσεις της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων Θεσ/νίκης, με τις οποίες επικυρώθηκαν οι δια προσυμφώνου μεταβιβάσεις ακινήτων στην περιοχή αυτή με πωλητές τους αρχικούς κληρούχους ή τους κληρονόμους τους, με αποτέλεσμα οι εκ προσυμφώνου αγοραστές των ακινήτων αυτών να μην έχουν αποκτήσει την κυριότητα αυτών. Για τη μεταγραφή των αποφάσεων αυτών στις μερίδες των δικαιούχων απαιτείται η υποβολή δήλωσης φ.μ.α. και η καταβολή του αναλογούντος φόρου. Ερωτάται εάν, κατά τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας για την επιβολή του φ.μ.α., θα συνυπολογισθούν τα υφιστάμενα κτίσματα επί των ανωτέρω εκτάσεων, τα οποία έχουν ανεγερθεί με δαπάνες των εκ προσυμφώνου αγοραστών μετά το χρόνο υπογραφής του εν λόγω προσυμφώνου αγοράς.
4. Ενόψει των ανωτέρω, η άποψη της Υπηρεσίας μας είναι η ακόλουθη: Οι ως άνω εκτιθέμενες διαδικασίες κύρωσης μεταβιβάσεων ακινήτων είτε δια των αποφάσεων της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων (άρθρο 1 ν. 1644/1986) είτε δια των αποφάσεων του Ειρηνοδίκη (άρθρο 15 ν. 3958/1959) παρουσιάζουν πολλές ομοιότητες και υπαγορεύονται από τον ίδιο σκοπό, ο οποίος είναι η επίλυση εκκρεμοτήτων και η νομική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των εκτάσεων που παραχωρήθηκαν κατά το παρελθόν κατ’ εφαρμογή της εποικιστικής νομοθεσίας, έτσι ώστε να μπορέσουν να αποκτήσουν μεταγραπτέους τίτλους κυριότητας οι δικαιούχοι των εν λόγω ακινήτων (στους οποίους είχαν περιέλθει τα ακίνητα αυτά από τους αρχικούς κληρούχους ή τους διαδόχους αυτών δυνάμει προσυμφώνων ή ιδιωτικών συμφωνητικών κατά παράβαση της εποικιστικής νομοθεσίας). Επίσης, και οι δύο ανωτέρω περιπτώσεις κύρωσης μεταβιβάσεων ακινήτων ανατρέχουν στο χρόνο σύνταξης του κυρούμενου προσυμφώνου ή της ανώμαλης δικαιοπραξίας κατά περίπτωση (Α.Π. 150/2009, ΣτΕ 1588/1966 και η με αριθ. πρωτ. 1145/48016/24-5-2012 απάντηση της Δ/νσης Πολιτικής Γης του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων). Κατ’ επέκταση, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι οι δύο ανωτέρω διαδικασίες κύρωσης μεταβιβάσεων ακινήτων έχουν όμοια αντιμετώπιση από το νόμο και ως προς το θέμα της υποβολής της δήλωσης φ.μ.α. και της καταβολής του φόρου. Συνεπώς, για την ταυτότητα του νομικού λόγου οι διατάξεις του άρθρου 12 του ν. 643/1977 που διέπουν την επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, έχουν εφαρμογή και στη διαδικασία κύρωσης των προσυμφώνων μεταβίβασης δια των αποφάσεων της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων του άρθρου 1 του ν. 1644/1986. Εξάλλου, με βάση τη ρητή διατύπωση της διάταξης της παρ. 1 του άρθρου 12 του ν. 634/1977, οι εν λόγω διατάξεις έχουν εφαρμογή και σε μεταβιβάσεις κλήρων, που είχαν παραχωρηθεί κατά τις διατάξεις της εποικιστικής εν γένει νομοθεσίας, σε εκτέλεση προσυμφώνου. Επομένως, στην προκειμένη περίπτωση της αίτησής σας, ως αξία για την επιβολή του φ.μ.α., ο οποίος οφείλεται για τη μεταγραφή των αποφάσεων της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων Θεσ/νίκης, θα ληφθεί υπόψη η αξία που έχει το ακίνητο (αγοραία ή αντικειμενική) κατά το χρόνο υποβολής της οικείας δήλωσης, μειωμένη κατά την αξία των επ’ αυτού φυτειών, κτισμάτων και λοιπών βελτιώσεων του εδάφους. Ειδικότερα, όσον αφορά το ζήτημα της φορολόγησης των τυχόν υφιστάμενων κτισμάτων, σε κάθε περίπτωση είναι ερευνητέο από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., εάν υπήρχαν τα κτίσματα κατά το χρόνο της κατάρτισης των κυρούμενων προσυμφώνων. Ειδικότερα, προκειμένου να μη ληφθούν υπόψη τα υφιστάμενα κτίσματα κατά την επιβολή του φ.μ.α., θα πρέπει να αποδειχθεί από το δικαιούχο με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο (άδεια ανέγερσης, παραστατικά δαπανών, άδεια ηλεκτροδότησης, μη αναφορά των κτισμάτων στα κυρούμενα προσύμφωνα κ.λπ.) ότι αυτά ανεγέρθηκαν μετά το χρόνο κατάρτισης των μεταβιβαστικών προσυμφώνων.